随着加拿大联邦外国买家禁令将于2027年1月1日到期，地产行业和购房者都在关注一个问题：禁令一旦失效，加拿大楼价会否出现波动？综合多位经济学家和地产从业者的分析，答案倾向于保守：即便禁令如期届满，楼价短期内也不会因此出现明显变化。 更值得关注的，是联邦政府可能借机调整政策方向——从“全面禁止”转向“定向开放”，允许外国资本进入新建住宅市场。
禁令回顾：效果本就有限
这项正式名称为《禁止非加拿大人购买住宅物业法》的禁令，于2023年1月1日生效，原定两年，后延长至2027年元旦。它禁止非加拿大公民、永久居民及非加拿大控制的公司，在人口普查大都市区(CMA)和人口普查聚集区(CA)购买三个住宅单元以下的物业，涵盖独立屋、半独立屋、联排及公寓。
政策出台时，正值疫情后楼价飙升，外国买家被指为推高需求的推手。但一个尴尬的事实是：外国买家在加拿大住宅市场中的占比本就极低。加拿大统计局数据显示，2020年外国人在主要房市的持有比例均不超过5%。卑诗省2021年外国买家仅占住宅销售的1.1%，安省非居民持有物业比例在2024年更降至2.62%。换言之，禁令瞄准的是一个本就在萎缩的细分市场。
楼价照涨，禁令“几乎没产生实质效果”
衡量政策成败，最直接的标准是看目标是否实现。禁令的目标是“让加拿大人更能负担得起住房”。但数据显示，在禁令实施的近四年间(2021—2026年)，加拿大平均楼价上涨了超过20%。当然，这一时期的主导变量是央行自2022年3月启动的激进加息周期——基准利率从0.25%一路升至5%。高利率对楼市的降温作用，远非一项针对少数外国买家的禁令可比。
皇家银行(Royal Bank of Canada)助理首席经济师Robert Hogue指出，外国买家过去可能对多伦多和温哥华部分社区的楼价产生过一定影响，但“相关影响一直存在争议”，而禁令实施期间央行的加息政策对楼市的降温作用“更为显著”，因此很难单独评估禁令的成效。初步分析显示，禁令对整体市场的影响“非常有限”。
渥太华大学“Missing Middle Initiative”创办总监Mike Moffatt的评论更为直白：这是一项“为应对两个小地区的问题而制定的全国性规则，而且出台得太晚，几乎没能产生任何实质效果”。他还指出，禁令与已有的空置税政策存在功能重叠，“只是多了一层行政负担”。
禁令的真正代价可能在于供应端。开发商一直抱怨，禁令切断了可用于新建住宅项目的资金来源。加拿大按揭及房屋公司(CMHC)持续警告，加拿大需要将年住房开工量翻倍——达到约43万至48万套——才能恢复可负担性。而当前开工率仅约25.9万套，缺口巨大。在预售公寓市场，开发商通常需要预售70%至80%的单位才能获得融资，而外国买家曾是这一环节的重要参与者。
卡尼政府释放务实信号：或效仿澳大利亚模式
卡尼政府上台后，在外国投资问题上展现出明显的务实姿态。住房部长罗品信(Gregor Robertson)已表示，政府认为海外资本可以在填补加拿大住房市场缺口方面发挥作用。联邦政府还在考虑改革税法以吸引大型外国投资者。财政部长商鹏飞(François-Philippe Champagne)近日在渥太华对记者表示，政府“正在研究眼前所有选项”，同时密切关注楼市走向，并强调“楼市不仅不同地区差异甚大，即使在同一省份，不同社区的情况也可能截然不同”。
目前被广泛讨论的政策蓝本是澳大利亚的“分层豁免模式”。澳大利亚同样面临住房短缺，目标是在2025至2029年间新建120万套住房。其框架的核心逻辑是：禁止外国买家购买二手房，但允许他们购买新建住宅、空置土地，以及参与能增加住房存量的大型再开发项目(如养老社区、学生公寓等)。这一模式的关键优势在于，它将外国资本引导至“增加供应”的环节，而非与本地买家争夺存量房源。
加拿大其实已经朝这个方向迈出了部分步伐。2023年3月的修法已经为空置土地和特定再开发用途的购买提供了豁免。但与美国不同的是，加拿大目前的豁免尚未明确涵盖新建住宅的购买。BLG律师事务所的分析指出，这一区别正是政策调整的关键着力点。Moffatt对此表示认同：“如果政府决定保留禁令，就应该修改它，允许外国买家购买新建住宅。这才能真正创造新供应。”
楼价会否“解禁暴涨”？业内：可能性极低
对于“禁令届满会否释放累积需求、推高楼价”的担忧，多位经济学家的判断一致：可能性极低。首先，加拿大楼市对外国投资者的吸引力已经显著下降。Moffatt指出，疫情期间楼价年涨幅达10%至14%时，加拿大是“海外投资者停放资金的理想之地”；但随着利率上升、楼价回落，“他们不仅不想买，反而希望撤出资金”。RBC的Hogue预计，“即使禁令届满，也不会有大批海外买家涌入市场”。
其次，多伦多公寓市场的现状是供过于求而非供不应求。大量空置公寓挂牌待售，买家普遍持观望态度，等待价格进一步下探。True North Mortgage创始人Dan Eisner评论称：“人们看着加拿大问，‘这是进入房市的好时机吗？’过去几年的答案恐怕是‘不是’。所以即使禁令逆转，我也不会认为楼市会因此明显回暖。”Moffatt的结论最为直接：无论政府延长还是结束禁令，未来12至24个月的楼价都不会出现明显差异，禁令目前“基本上并非左右楼价的主要因素”。
政治难题：七成六民众支持禁令
尽管政策效果存疑，禁令在加拿大民众中却拥有广泛支持。2025年Research Co.的民调显示，约76% 的加拿大人支持该禁令，且跨越党派界限——保守党支持者中82%赞成，自由党和新民主党支持者中均为78%。这构成了卡尼政府面临的政治困境：若选择修改或取消禁令，必须向民众清楚解释政策转向的理由。CIBC副首席经济师Benjamin Tal已公开主张让禁令自然失效，他指出政府一方面鼓励外国人投资加拿大其他经济领域，另一方面却限制外国资金进入住宅市场，“政策之间存在矛盾”。但另一种观点认为，鉴于公众支持度如此之高，且许多加拿大人宁愿看到楼价继续下跌，政府未必愿意为“拯救楼市”而疏远选民。
地产界展望：政策转向比禁令存废更重要
对地产行业而言，禁令本身届满与否，或许并非最关键的问题。真正的悬念在于：联邦政府是否会借2027年到期之机，将外国买家政策从“全面禁止”转向“定向引流”？若采用澳大利亚模式，允许外国资本进入新建住宅和大型再开发项目，将为开发商打开一条融资通道，对长期供应短缺的加拿大楼市构成结构性利好。但在利率高企、建筑成本上升、市政开发费用繁重的多重制约下，仅靠开放外国买家进入新建市场，远不足以弥合CMHC所估算的数十万套年度供应缺口。
外国资本可以是拼图的一块，但绝非全貌。
