瑞银集团(UBS Group AG)9月22日发布的《全球房地产泡沫指数》(Global real estate bubble index)显示，多伦多与温哥华在2026年全球住宅市场中表现垫底，经通胀调整后房价同比下跌约10%，而同期瑞银追踪的其他全球城市中心平均仅微涨0.5%。不过，瑞银同时将两地泡沫风险评级从2024年的“高风险”下调至“中度”。
从榜首到榜末：十年逆转
报告显示，2014年至2022年间，多伦多曾是瑞银分析城市中表现最强的市场，如今却跌至榜末，房价自峰值累计下挫30%。温哥华自2022年见顶后亦回落20%。与之形成对比的是，首尔以11%的年涨幅领跑全球，里斯本(10%)和马德里(8%)分列二、三位。瑞银此次选取的城市均在其对全球金融市场及住宅房地产投资具有重要意义的范围内。目前全球仅苏黎世和东京仍处于“高风险”区间。
价格仍居高位，可负担性改善有限
尽管跌幅显著，CMHC副首席经济学家Aled ab Iorwerth指出，以国际标准衡量，两地房价依然昂贵。多伦多地区房地产局最新数据显示，大多伦多地区基准房价自今年3月以来持续徘徊在$93万附近；大温哥华地产局数据显示，8月大温基准房价约为$108万。瑞银全球房价收入比指数——衡量购买一套650平方英尺公寓所需平均年收入年数——将多伦多置于榜末，温哥华处于较低区间(约五年)。按此标准，两地仍比巴黎等城市更可负担，后者需超过十年平均收入。
公寓市场拖累明显，TD预测2028年前难回暖
多伦多公寓板块的疲软尤为突出。Aled ab Iorwerth表示，过去一年经济不确定性令买家对大额资本投资更为谨慎，“另一个影响——可能在多伦多被放大了——是公寓板块的下滑。”道明银行经济研究部门5月报告显示，2026年第一季度大多伦多地区二手基准公寓价格同比下跌10%，预计价格要到2028年才有望回升，届时将较2022年初峰值累计下跌25%至30%。瑞银美国房地产策略师Jonathan Woloshin指出，多伦多建筑活动的增加帮助挤出了部分“投机泡沫”，“这就是为什么经通胀调整后，你会看到价格大幅回落。”
供给警报：CMHC称多伦多需增产50%
Aled ab Iorwerth明确表示，不预期多温两市房价短期内急剧下跌，但警告多伦多供给下滑构成重大挑战。CMHC秋季住房供给报告指出，多伦多需在未来十年将年度住房开工量提升至少50%，方能将可负担性恢复至疫情前水平。2026年上半年，经人口调整后的住房开工量处于1996年以来最低水平(不含2025年)。“如果未来三年经济强劲复苏，我有点担心住房供给会跟不上，”Aled ab Iorwerth表示，“如果我们不继续建房，几年后可能进入泡沫状态。”CMHC在9月另一份报告进一步阐明风险：加拿大住房开工量需在2036年前达到每年41.7万至46.9万套，才能恢复疫情前可负担性。除卡尔加里和埃德蒙顿外，主要市场新增供给以租赁为主，产权型住房开工“显著减弱”，未来购房市场供给紧缩风险正在累积。
区域分化持续，温哥华仍为六大市场最弱
加拿大皇家银行9月报告指出，区域分化趋势在8月持续。温哥华和菲沙河谷继续经历价格下跌，尽管速度放缓。报告明确表示：“温哥华的住房市场在加拿大六大市场中仍是最弱的，我们预计这一排名将持续到年底。”多伦多则“倒退两步”——8月季调后二手房销量下降1.3%，打断自3月以来的上升势头；基准房价指数在连续数月上涨后于8月环比下跌。但新挂牌量同比下降14%，活跃库存持续减少，为价格提供一定支撑。租赁市场同样分化。加拿大统计局数据显示，2026年第二季度全国两居室要价租金同比下降3.6%，温哥华下降4.1%，但温哥华月均要价仍高达$3,030，多伦多为$2,650，绝对水平仍居全国前列。
政策背景
加拿大央行9月2日议息会议将政策利率维持在2.25%不变，为自2025年10月以来的连续第五次按兵不动。央行同时指出，地缘政治冲突推高能源价格，以及美国对加拿大出口重新加征关税，构成通胀上行风险。Aled ab Iorwerth的前瞻判断是：短期内不预期多温两市出现大幅房价下跌，也不预期泡沫风险短期升温。“但如果经济在未来三年强劲复苏，而住房供给跟不上，几年后我们可能进入泡沫状态。”
本网观察
当前的价格调整正在为未来的供给危机埋下种子。当市场聚焦于多温两市“全球最弱”的标签时，CMHC的供给预警更值得关注：若建筑活动持续低迷而经济复苏先至，加拿大两大门户城市可能在数年后面临新一轮供需失衡。
