加拿大统计局(Statistics Canada )最新数据显示，住房可负担性正在加速恶化。2024年，近四分之一(23.2%)的加拿大家庭生活在“不可负担”的住房中，这一比例较2022年的22%进一步攀升。按照统计局的定义，住房支出占收入30%及以上的家庭即属于此列。
数据中最刺眼的裂痕出现在租客与业主之间。租房者陷入不可负担境地的比例高达33.7%，而业主仅为17.4%。这意味着，每三个加拿大租客中，就有一个把三分之一以上的收入交给了房东。
这种差距的背后是租赁市场的结构性压力。2024年，近期搬家的租客平均月租金高达$1,740，而长期租客的月租仅为$1,290——$450的差距，足以将大量搬家者推入“不可负担”区间。数据印证了这一点：过去两年内搬过家的人中，40%处于不可负担住房状态，而长期租客的这一比例为32.2%。
对于有房贷的业主而言，痛苦以一种更隐蔽但更确定的方式到来。2024年，超过四分之一(26.1%)的贷款业主生活在不可负担住房中，较2022年的23.6%明显上升。更令人警觉的是，超过三分之一(36.2%)的贷款业主表示因房贷成本而面临财务困难，这一比例较2022年跃升了7.9个百分点。
这一数据揭示了一个关键的时间差问题：疫情期间以历史低利率购房或续贷的加拿大人，正在陆续面对高利率环境下的续贷现实。加拿大抵押贷款和住房公司(CMHC)的研究将这一现象定性为“续贷浪潮对部分地区和借款人的压力”，尽管该机构同时指出，银行的信号显示2026年续贷者的月供增幅大致在$100至$200之间，尚属“可控”范围。
从宏观视角看，加拿大住房市场正处于一场缓慢而痛苦的调整之中。CMHC在2026年夏季展望中预测，全国平均房价将在2026年继续下跌，随后仅温和回升；房屋开工量将持续走低；租赁市场因新建供应涌入而出现空置率上升，租金增长放缓。
联邦政府的财政更新报告也承认，尽管整体通胀已回落至目标区间，但住房和食品等必需品的累计价格涨幅仍在持续挤压家庭预算。报告指出，租金通胀目前略高于4%，但“随着租约周转消化此前的市场租金涨幅，以及人口增长放缓和新增租赁供应入市，预计将逐步缓解”。
然而，宏观数据的“改善信号”与家庭的微观感受之间存在显著时滞。加拿大统计局2024年秋季的调查显示，45%的加拿大人对住房可负担性表示高度担忧，35%的家庭在过去12个月中难以满足交通、住房、食品等基本财务需求。在20至35岁的年轻人中，这一焦虑更为深重：59%对住房支付能力高度担忧，51%的搬家计划因价格上涨而受到影响。
将视线拉长，当前的可负担性危机根植于2021年以来的累计价格冲击。加拿大统计局的研究显示，2021年1月至2024年10月期间，住房拥有成本上涨了25.1%，租金上涨24.0%，而房贷利息成本飙升了56.7%。同期平均时薪仅增长16.3%——工资增长的幅度远不足以消化住房成本的膨胀。
这种结构性失衡在不同群体间的分布极不均衡。年轻人和族裔加拿大人更倾向于租房，因而更容易暴露于租金上涨的风险之中；贷款业主中，续贷时间点的差异造成了“同命不同价”的分化；而地域上，安大略省和不列颠哥伦比亚省的市场持续疲软，草原省份则因大宗商品价格支撑而表现相对坚挺。
加拿大央行自2025年以来已将政策利率降至2.25%并维持至今，借贷成本的边际改善本应逐步传导至住房市场。但CMHC的展望揭示了一个令人不安的现实：“仅靠可负担性的改善，尚不足以将大量买家拉回市场。”经济不确定性、收入增长乏力以及对就业前景的担忧，正在抵消利率下降本应带来的刺激效应。
对于加拿大财经政策制定者而言，真正的挑战或许不在于何时降息，而在于一个更根本的问题：当“住得起房”从普遍预期变为少数人的特权时，社会契约的根基正在承受怎样的压力测试。
