D說(1239):共管大樓業主的煩惱

十年前賣掉了心愛的房子,購入兩個連接起來的居住單元,位於交通方便及地點適中的一座小型共管大樓的最高層,有舒適的活動空間,光線充足,以為從此便可以安枕無憂,一勞永逸地解決了餘生的居住問題。

當日的決定是經過深思熟慮的:房子售價比公寓的買價高,省下來的錢可用來購買每個月都有固定收入的「年金」,數額比每個月支出的大厦管理費高出三份之一。等到今天才知道這個想法過於樂觀,通貨膨脹在十年之間將管理費推到接近「年金」收入的水平,再加上大廈失控的保養及維修費,已經變得入不敷出,要動用其他儲蓄來填補。

我們的共管公寓大樓,由五人組成的管理團隊,負責監管向外僱用的經理及其他僱員的日常工作,包括清潔、保安及園藝。他們由業主投票選出,任期為三年,可以連任,直到有人填補或自動退出為止。當空缺出現時,業主可以提名自己或其他業主為候選人。但一般人都不熱心擔任這份工作,所以沒有競爭對手,候選人就往往會自動當選。管理團隊成員的素質可想而知。由他們去決定一些龐大的維修工程,出錯的機會非常高,居住成本因此一直增加,更有可能失控。

我們的共管公寓大樓,就正在面對這個問題。如果我們繼續在這裡居住下去,可能會將所有儲蓄花盡,所以不能坐視不理,必須進行風險管理。首先開始「斷、捨、離」的行動,將不再需要的東西送出,將仍然有價值的收藏品交給拍賣行公開拍賣。雙管齊下,為下一次搬遷作出準備。家當愈少,搬起家來就變得容易很多。

大廈業主除了享有居住權之外,必須𠄘擔管理費及維修費,不能拖欠。欠下管理費的業主,在出售物業之前必須妥善處理,否則無法將業權轉讓,買家對有金錢糾紛的物業也不會感到興趣。管理費素來是影響售價的重要因素,可能比按揭利率更為買主重視。這些因素在當年都沒有考慮過,所以引發了今天的煩惱。

目前按揭貸款的利息上漲了很多,已經超越很多買家負擔得起的能力。這個因素大大影響房地產的售價,在可預見的未來也不會有什麼改變。將住房賣出,在當前絕對不是一個適當的時機,我們和幾個售樓經紀接觸過,得出差不多的結論,因此按兵不動。

由業主變為租客雖然也是一個變通辦法之一,但租金按年上升,如果得不到租客權益的法律保障,面對的風險也不小,而且逐客令會隨時出現。年過八十的我們,很難去應付搬遷的壓力,所以採取以不變應萬變的最佳策略。(2023/12/09)

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