当办公楼和公寓等传统地产类别仍在困境中挣扎时，养老住宅市场却因人口老龄化趋势呈现出令人意外的复苏态势。五年前新冠疫情重创房地产行业时，养老院成为受灾最严重的领域——加拿大长期护理机构爆发数千起感染事件，随之而来的诉讼暴露出护理缺失等问题。上市养老运营商不仅面临运营成本激增，入住率更因防疫限制跌入谷底。
但市场格局正在发生深刻转变。仲量联行估值咨询集团(Cushman & Wakefield)副总裁Sean McCrorie(肖恩·麦克罗里)指出，老旧设施关闭与新项目建设放缓导致供应紧张，“新建养老社区成本实际已翻倍，高昂支出抑制了开发热情“。与此同时，需求端呈现持续增长：加拿大75岁以上高龄人口预计未来十年将增长45%至530万人，据仲量联行三月报告预测，这将催生20万套养老住房(不含长期护理床位)的新增需求，而过去十年仅建成7.3万套，当前在建不足1万套。
这种供需矛盾使得养老地产成为多伦多证交所今年表现最亮眼的板块。截至当前，诗奈娜老年生活公司(Sienna Senior Living Inc.)股价上涨19%，查特韦尔养老社区(Chartwell Retirement Residences)上涨20%，颐康集团(Extendicare Inc.)涨幅近21%，远超房地产投资信托基金(real estate investment trusts，简称REITs)6%的平均收益。多伦多Middlefield有限公司总裁Dean Orrico(迪恩·奥里科)表示：“拥有扎实基本面的头部企业正展现出强劲动能。“
资本早已嗅到商机。仲量联行预计2025年将成为加拿大养老地产交易创纪录之年，该领域年交易额通常维持在$20-40亿加。七月份，查特韦尔宣布以$4.32亿收购安大略西南部6处养老社区(共计1,024套单元)，同月还扩张了魁北克业务版图。其首席投资官Jonathan Boulakia(乔纳森·布拉基亚)在二季度财报电话会上透露，虽然2025年可能是新项目开工低谷，但建筑和土地成本下降或推动2026年开发回暖。四月，诗奈娜完成对阿尔伯塔省四处持续护理机构(2024年10月宣布)$1.816亿的收购。
市场结构差异值得关注。奥里科强调退休社区(月费约$6,000)与政府补贴的长期护理机构存在本质区别：前者依赖私人支付，对经济波动敏感；后者收益稳定但较低。卡尔顿大学社会工作学院(Carleton University’s School of Social Work )教授Susan Braedley(苏珊·布雷德利)指出，长期护理机构遵循医疗需求而非市场规律运作，需配备专业医疗团队并实行省级定价管制。
然而资本扩张引发隐忧。滑铁卢大学2021年报告显示，疫情期间营利性护理机构死亡率显著高于非营利机构，但加拿大前十金融机构持有的养老资产自2003年来已翻倍——目前约22%长期护理机构和42%退休社区由金融集团控制。布雷德利教授警告：“安大略省疫情期死亡率和感染率最高的运营商，如今却获得大量政府合同。“统计局2023年七月数据证实，公共护理机构在人员配置和员工福利支出上始终优于私营机构。
政策变革加剧市场变数。安省2022年通过的《更多床位，更好护理法案》(7号法案)(More Beds, Better Care Act, Bill 7)允许医院将患者转移至非自选护理机构，否则面临每日$400罚款。滑铁卢大学规划学院副教授玛蒂娜·奥古斯特认为，这加速了“银发群体“动用房产积蓄支付养老费用的趋势，“当政府退场时，私营资本自然填补真空“。目前安省长期护理轮候名单已达4.8万人，预计年内突破5万。
尽管存在劳动力短缺、利率波动等风险(查特韦尔2024年报将“居民支付能力下降“列为重要风险因素)，但行业前景仍被看好。安省政府2021年承诺$49亿用于四年内新增2.7万名护理人员，确保2024-25年度实现日均4小时直接护理目标。奥里科预测：“除非再现疫情级黑天鹅事件，在人口老龄化和供应受限的双重作用下，养老地产信托仍是理想投资选择。“随着利率预期下行，这个承载着社会刚需的产业正在资本与政策的博弈中寻找平衡。
