在多伦多从事房产经纪二十余年的Barry Lebow(巴里·莱博)专长于协助长者”换小房(Downsize)”，但这位资深经纪人向记者坦言：”我们的客户往往并不快乐——几乎每位老人都抗拒搬家。”这揭示了一个被普遍误解的现象：加拿大老年房主并非如想象中热衷通过置换小户型套现养老，反而成为流动性最低的群体。2016年人口普查数据显示，65岁以上老人的迁移率仅为4.2%，远低于其他年龄段。
【现状分析】银发族坚守大宅的三大动因
情感羁绊：莱博描述搬家如同”情感地震”，许多老人难以割舍承载家族记忆的居所。他曾遇到子女为父母换房爆发家庭纠纷，甚至需要协助安置无法带入新居的宠物犬。
选择匮乏：渥太华大学(University of Ottawa)”缺失中间层(Missing Middle Initiative)”项目主任Mike Moffatt(迈克·莫法特)指出，现有住宅产品与长者需求严重错配。渴望保留园艺空间和节日聚会功能的老人，对市中心一居室公寓兴趣寥寥。
经济考量：加拿大按揭及住房公司(Canada Mortgage and Housing Corp.，简称CMHC)2023年报告显示，1991-2021年间75岁以上老人的房屋出售率持续走低。随着寿命延长和养老金体系完善，多数老人完全具备”原居养老”的经济能力。
【市场影响】住房链条断裂困局
这种”恋巢效应”正在扭曲住房市场：
• 存量冻结：多伦多等城市约38%的独立屋由55岁以上群体持有，导致适合家庭居住的3-4居室房源长期滞留市场；
• 首购族受挤压：莫法特解释，当升级改善型买家无法置换老人持有的大户型，入门级房源供应就会持续紧张；
• 隐性成本：除5%土地转让税外，老人还需承担房屋布置、律师费等约$3-5万迁移成本。
【破局之道】政策工具与产品创新
• 税务激励：专家建议将首次购房者GST退税政策延伸至换房老人，预计可释放12%的存量房源；
• zoning改革：多伦多近期通过的”六户联排住宅”zoning修正案，有望在成熟社区打造适合长者的无障碍住宅；
• 产品创新：配备电梯的街区填充式住宅(Infill housing)需求旺盛，这类产品可使老人迁居后仍保持原有社交圈。
加拿大财政部回应本报查询时未明确提及老年群体优惠，仅强调”降低住房建设壁垒将使全民受益”。正如莫法特所言：”看似悖论，但帮助首购族的最佳方式，恰恰是让银发族能优雅地换小房。”这种代际住房资源的良性循环，或将成为破解加拿大住房危机的新思路。
