过去两年不少加拿大房东还在享受租金飞涨的红利，如今却有不少人正面临“买了房却租不出去”的窘境。多伦多一位化名Josh的业主，就是这场市场逆转的缩影。
五年前，Josh在多伦多买下一套带地下室套间的三卧室独立屋，价格$130万。为了不再搬家，他和太太咬牙超出预算，申请了更大额的贷款，计划用地下室租金来缓解还贷压力。起初一切顺利，租客住了两年，2023年搬出后，Josh重新挂牌，收到的咨询“铺天盖地”。他回忆：“我当时能把租金提高大约30%。”
但到了2025年中，情况彻底变了。第二位租客搬走后，他的招租广告几乎无人问津，申请人要么工作不稳定，要么想四五个人合租。最终，Josh把租金从$1,925降到$1,765，才在年底找到一对夫妇入住。“虽然松了一口气，但压力真的很大，”他说，“我和太太非常焦虑。”
Josh认为，最大原因是加拿大移民增长放缓。2021至2023年间，加拿大每年人口增长约100万人，政府在后疫情时期大幅放开外国工人和留学生入境，直接推高了租房需求。但2024年起，联邦政府开始限制学签和工签，并逐年下调移民配额。2025年，加拿大人口增长率首次出现下降(-0.2%，约10.2万人)。
租金从峰值回落，房东开始“送优惠”
Rentals.ca副总监Giacomo Ladas表示，自2024年初租金见顶以来，业主挂牌租金平均每月下降约$200，但仍比疫情前高出$300-400。加拿大挂牌租金累计上涨约500/月。目前不少房东已经开始提供“免租一两个月”等优惠来吸引租客。Ladas指出，人口增速的剧烈波动只是原因之一。另一大因素是大量新建公寓入市——许多原本用于销售的楼盘因需求疲软转而投入租赁市场。同时，经济疲软也使更多年轻人选择继续与父母同住，推迟进入租房市场。
空置率微升，压力最大的是“高点入市”的投资客
据CMHC大多伦多地区首席经济学家Jordan Nanowski介绍，截至2025年10月，GTA公寓空置率从0.7%上升至1%，仍属低位。之所以涨幅不大，是因为很多公寓业主是个人投资者，无法承受几个月空租，因此更愿意降价成交。Realosophy Realty Inc.的Gus Papaioannou表示，最受冲击的正是2021至2023年市场高点入市的买家。“那时利率1%，大家觉得就算买贵了，地下室租金也能轻松覆盖成本，”他说，“没人想到利率会涨成这样，租金还会跌20%。”过去一年经济停滞，部分客户不愿每月贴补$700−$1,000的租金缺口，已选择卖房离场；资金雄厚的则愿意“再熬两三年”。
市场软着陆会持续多久？专家：2027年后或反转
Nanowski认为，当前租市疲软是暂时的，“未来几年内必定反转”。他指出，大量租赁供应正在集中上市，但2027-2028年之后，新建公寓数量将大幅减少，届时供需关系将再次逆转。不过对于像Josh这样的普通房东，无论反转何时到来，心态已经改变。“以前人人都觉得这是‘easy money’，现在大家开始问自己：真的值得吗？”
