最近CIBC的一份报告让我陷入深思。报告说加拿大的新房开工数据夸大了市场的真实状况，掩盖了经济疲软的本质。作为一个关注加拿大地产多年的观察者，我觉得这不仅仅是一个经济现象，更是一个值得所有地产人思考的信号。
CIBC警告说，房地产市场的裂缝正在形成，并将对经济产生压力——建筑活动放缓，房主收紧钱包。这听起来像是技术性的经济分析，但背后是什么？是人。是那些犹豫要不要入市的买家，是那些计算着利润空间的开发商，是那些看着自己房产估值发呆的业主。CIBC副首席经济学家Benjamin Tal说得很直白：”就经济影响而言，我们正处于这次调整的早期阶段。”早期阶段。这意味着什么？意味着我们看到的可能只是冰山一角。
Tal用一句话戳破了现在的市场迷思：”房子还是太贵，买不起；但又不够贵，不值得建。”这句话值得读三遍。开发商是理性的经济人，他们需要看到利润才会动工。当建筑成本高企，而房价又不足以覆盖这些成本时，新项目自然搁浅。这就造成了一个悖论：我们都在喊住房短缺，但市场机制却不支持增加供应。
这里有个技术细节值得注意：CMHC(The Canada Mortgage and Housing Corp.之简称)统计的”开工”是指建筑物地基全部浇筑完毕的时刻。对于大型多户住宅项目，从规划到真正浇筑地基可能需要一年多的时间。这意味着今天的开工数据反映的其实是去年甚至更早的市场判断。Tal估计，在多伦多和温哥华这些重灾区，实际正在建设的项目可能比数据显示的低30%到50%。这是一个巨大的落差。当我们为5.6%的开工增长欢呼时，真实的市场可能已经在寒风中颤抖。
房价下跌还有一个隐性影响：财富效应。当房价上涨时，人们感觉自己更富有了，更愿意消费，更敢于用房屋净值贷款。但当房价下跌或停滞，这种”财富感”消失，人们开始储蓄而非消费。这对经济的影响是深远的。房地产从来不只是房地产，它像一个巨大的心脏，通过消费这条动脉，把血液输送到经济的各个角落。
报告提到一个积极因素：房价下跌可能让首次购房者看到机会。更多入门级买家入场，或许能部分抵消整体消费的下降。这让我想起一个朋友最近在看房，他说：”终于看到一些我能负担得起的选项了。”这种声音，可能是寒冬里的一点温暖。
真正的解在哪里？Tal说得很清楚：房价下跌不是解决可负担性的长久之计。真正的出路是降低建筑成本。联邦政府的GST减免是正确方向，但市政层面的开发费用才是更大的拦路虎。他说了一句让我印象深刻的话：”我们其实知道该做什么。开了那么多委员会，出了那么多研究报告。现在不是做研究的时候，也不是出报告的时候，现在是行动的时候。”
作为华人社区的一员，我注意到我们往往把房地产简化为”涨”或”跌”的游戏。但CIBC这份报告提醒我们，房地产是一个复杂的生态系统，连接着建筑、金融、消费、政府政策，以及最重要的是——人的生活和选择。当我们讨论开工数据时，我们在讨论什么？是开发商的信心，是市政府的规划，是建筑工人的就业，是未来几年市场上会出现的供应，是一个个家庭能否找到遮风挡雨的地方。
市场确实在调整。但这种调整是良性的去泡沫，还是恶性的经济衰退前兆？答案可能取决于接下来各方如何行动。开发商需要重新计算利润模型，政府需要真正降低建筑成本，买家需要理性评估自己的承受能力。没有人能置身事外。最后，我想起一位老地产经纪对我说过的话：”市场好的时候，谁都能赚钱；市场不好的时候，才能看出谁是真正懂地产的人。”现在，就是考验我们理解力的时候了。
