加拿大房价是否即将迎来拐点？这个问题让许多潜在购房者和投资者夜不能寐。过去三年，加拿大全国平均房价一直在横盘震荡，但最近的市场动态让这个平衡显得尤为脆弱。关税政策的不确定性、居高不下的抵押贷款利率、人口增长放缓、失业率上升，再加上多伦多公寓市场的突然跳水，这些因素交织在一起，让越来越多人开始怀疑：加拿大楼市的好日子是不是要到头了？
这种不确定性让购房者陷入两难——是应该趁现在入市，还是再等等看会不会出现”降价促销”？对于那些希望通过房产进行再融资的人来说，这个问题同样关键。房价下跌意味着房屋净值缩水，这将直接影响他们通过再融资获得资金的能力，无论是用于债务重组、其他投资消费，还是房屋翻新。面对这样的困境，很多人习惯性地把目光投向专家预测。房地产市场的预测对房主来说就像星座运势，即便知道可能不准，但总归能带来一些心理安慰。但问题是，这些专家预测到底有多靠谱？
为了弄清这个问题，我们仔细分析了加拿大抵押贷款和住房公司(Canadian Mortgage and Housing Corporation，简称CMHC)和皇家地产(Royal LePage)的历史预测数据。前者是加拿大国家住房机构，后者则是加拿大历史最悠久、最知名的房地产公司。按理说，这两家机构应该对房地产市场脉搏把握得相当准确。但现实是，预测未来房价就像骑独轮车投半场球——难度系数实在太高。
预测房价需要考虑的变量实在太多：抵押贷款利率、就业情况、人口结构、市场情绪、政府政策等等，这些因素都在不断变化。而任何预测模型的质量，都取决于其基本假设的准确性。更不用说那些无法预见的突发事件，比如地缘政治危机、金融市场动荡或是全球疫情，这些”黑天鹅”随时可能让最精密的预测模型变成废纸。即便是擅长非线性预测的先进机器学习模型，面对这些不可预知的事件也无能为力。
即便如此，专家们还是每年乐此不疲地发布他们的预测。毕竟，在全国媒体上发布预测报告是很好的宣传机会。不过说实话，除非预测错得离谱或是碰巧蒙对，否则谁会记得去年的预测呢？那么这些专业预测到底准不准？让我们用数据说话。我们采用平均绝对误差(Mean absolute error，简称MAE)来衡量预测准确性，这个指标计算的是预测价格与实际价格之间的平均差异，不考虑预测是偏高还是偏低。
先看CMHC的数据。截至发稿时，我们只找到了该机构2020年至2024年共五年的预测数据，样本量虽然不大，但足以说明问题。CMHC每年春季都会发布对加拿大年均房价的预测，这个预测是基于加拿大房地产协会多重挂牌服务系统的数据。计算结果显示，CMHC预测的平均误差达到7.0%。
再看皇家地产的表现。该公司每年第四季度都会对全国数千名房地产经纪人进行调查，收集他们对来年房价的预期。皇家地产研究与传播总监表示，公司会将这些个体预期输入加权模型，经过一定”裁量”后形成”全国性”预测。在可获取的13年数据中，皇家地产预测的平均误差略高，达到7.8%。
将两家机构的平均误差综合计算，结果是7.4%。这个误差幅度相当可观。按照加拿大房地产协会公布的当前平均房价691,299加元计算，这意味着专家们每年对房价的预测偏差超过5万加元。对于试图预估房屋净值的购房者或再融资者来说，这个误差幅度足以影响重大财务决策。
虽然这个误差率还不至于造成灾难性后果，但它确实提醒我们：不要拿毕生积蓄去赌市场时机。那么普通人是否应该尝试预测房价走势呢？试图把握市场时机是个好策略——如果你同时也喜欢抛硬币和事后后悔的话。皇家地产的研究总监说得更直白：普通加拿大人预测房价的难度”甚至比专业人士更大”，这话很能说明问题。
如果你坚持要尝试预测，一个相对可靠的指标是售挂比(销售与新挂牌量之比)的三个月平均值，蒙特利尔银行经济学团队就经常参考这个指标。这个指标通常能较好地预示未来数月或数季度的价格走势。目前这个趋势正在下行，暗示价格可能还会继续下跌一段时间。但要记住，像售挂比这样的指标往往在极端值时才会转向。当数值跌至40中低区间(目前为46.7)时，未来12个月内反弹的概率就会大幅上升。
无论如何，等待价格下跌可能会让你错失良机。等到市场反弹时，你可能要面对更高的利率和更激烈的竞争。对于计划在一套房子里居住多年的购房者来说，把注意力集中在个人财务稳定性、实际可负担能力和即时住房需求上，才是更明智的选择。对于那些考虑再融资的人，应该重点关注当前现金流需求、现有贷款资质(基于当前利率)以及当下可获得的贷款条件。为了”等待最佳时机”而拖延，可能会导致成本上升、净值损失，最终只能获得更小的贷款额度。事实上，根据个人资质变化，甚至可能导致贷款申请被拒。
