警惕:加国经济比历史任何时候更依赖地产

加拿大许多地产行业人士近日宣布,全国地产市场在今年早些时候放缓之后,成功实现“软着陆(Soft landing)”。但最近CIBC银行的一份新报告称,由于加拿大经济对地产市场的依赖程度比以往任何时候都要高,所以地产市场调整尚未结束!这可是一个不好的迹象!

在CIBC报告发布之际,加拿大房地产协会(The Canadian Real Estate Association,简称CREA)在12月17日表示,受多伦多和温哥华地产市场放缓拖累,11月全国房屋销量和价格再次下跌。上个月二手房销售下降2.3%,比去年同期下降了12.6%。这导致全国二手房销售均价为$488,000,比一年前下降2.9%。这是加拿大房屋销售连续第三个月下滑。CREA首席经济学家Gregory Klump说,“由于按揭引入压力测试,今年早些时候地产市场大幅放缓有望在下半年恢复,但反弹乏劲。”

在12月17日发布的报告中,CIBC经济学家预测,在2019年地产市场将拖累加拿大经济增长。Benjamin Tal和Royce Mendes共同报告说,“在地产市场延续火爆的日期,对经济发展确实不错,不过再靠地产市场引领加拿大经济发展的日子已经过去了。”两人表示,考虑到加拿大经济“比过往任何时候”倚重地产行业,这可能不是一个好消息!

住宅市场投资占加拿大总体经济的7.5%,比历史新高略低。CIBC经济学家指出,在房屋建筑以及地产市场领域就业人数比重也接近历史新高。他们补充说,与之前的经济衰退会形成鲜明对比,“那就是,地产市场的减缓对加拿大经济的影响会产生放大效应。”Benjamin Tal和Royce Mendes表示,通过一年半时间的加息,才开始让地产市场充分感受到加息的影响力,也就是说,加拿大央行(The Bank of Canada)自去年夏天所实施的加息政策直到目前才真正产生影响。即使在加息之前地产市场已经有大幅降温,但这一现象也是“令人担忧的”。

市场观察人士称,利率上升和抵押贷款新规是地产市场放缓的主要原因。它们的实施减少了加拿大人可以借贷到的款项,导致家庭借贷历史性放缓,这个速率处于35年最低。这证明对加拿大整体经济稳定有利。加拿大央行上个月指出,自从抵押贷款新规实施以来,承受过多债务的借贷人比例急剧下降。

但是,Benjamin Tal和Royce Mendes指出,目前的绝大部分抵押贷款还是“基于过往的限制性较低的抵押贷款规则”,这就暗示着加拿大家庭资产负债表依然存在很大风险。CIBC经济学家预测,多伦多的公寓市场,在过去一段时间能够避免整体地产市场调整并出现价格增长,这一现象可能不再延续,相反在2019年会出现下调。Benjamin Tal和Royce Mendes写道,温哥华的地产市场依然在泥潭中挣扎,比多伦多还要惨,因为其人口增长速度比多伦多要慢,而且还有证据显示温哥华公寓建设过度。

并不是每一个人都认为地产市场还会继续调整。在回应周一房屋数据的客户报告中,TD银行经济学家Rishi Sondhi预计,明年房屋销售将出现增长。不过,他也指出,“尽管如此,预计增幅会相当小,因为利率上升会产生负面影响。”

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