加拿大全国平均要价租金已连续近两年下滑，但最新数据显示，这一趋势在不同城市之间出现显著分化——与美国贸易关联越深的城市，租金跌得越快。据Rentals.ca与Urbanation联合发布的最新分析，自2025年1月以来，受关税冲击最严重的10个城市，租金跌幅接近受影响最小城市的四倍。报告使用了加拿大商会商业数据实验室的排名，综合各城市的出口强度及对美国市场的依赖程度，对41个都市区进行了关税暴露度排序。
关税暴露度最高的10个市场包括：阿尔伯塔省的卡尔加里和莱斯布里奇，魁北克省的三河城，以及安大略省的温莎、基奇纳-剑桥-滑铁卢、布兰特福德、圭尔夫、汉密尔顿、桑德贝和奥沙瓦。其中，奥沙瓦——南安省重要的汽车制造中心——自2025年1月以来，各类物业平均要价租金累计下跌10.8%，成为表现最弱的市场。基奇纳-滑铁卢和汉密尔顿同样面临汽车、钢铁及工业出口行业的压力。
但并非所有高暴露城市都同步下跌。温莎虽在暴露度排名中高居第二，过去一年租金仅下跌2.4%，不足全国平均跌幅4.8%的一半。报告将此归因于温莎租赁市场供应偏紧，可租房源远少于其他社区。相比之下，关税暴露度最低的10个城市——包括温哥华、圣约翰斯、哈利法克斯、萨斯卡通、维多利亚、里贾纳、温尼伯、纳奈莫、坎卢普斯和大萨德伯里——平均租金仅下跌0.8%。
根据Rentals.ca九月全国租金报告，2026年8月加拿大各类物业平均要价租金为$2,035，同比下降4.8%。这是连续第23个月年度下滑，也是自2026年3月(-5.3%)以来的最大跌幅。过去两年，全国租金累计下降7.0%，回落至2022年以来最低的8月水平。分物业类型看，专门租赁公寓(purpose-built)租金最具韧性，同比下降3.3%至$2,038；公寓(condo)租金下跌7.7%至$2,050；而独立屋、镇屋等次级市场单位跌幅最大，达8.3%至$2,014。
Urbanation总裁Shaun Hildebrand(肖恩·希尔德布兰德)指出，贸易战对就业和建筑成本的影响“才刚刚开始显现”。“在需求端，经济不确定性将让租客选择原地不动，推迟组建新家庭，”希尔德布兰德表示。他强调，租金对劳动力市场的反应存在数个季度的滞后，目前看到的是第一轮关税的影响，而非最新一轮。奥沙瓦地产经纪兼物业经理比尔·塞尼克印证了这一判断。他表示，过去一个月就能租出的物业，现在要空置两到三个月。通用汽车因贸易战削减班次，进而影响奥沙瓦周边制造企业，整座城市的经济活动明显降温。“我不认为我们已经见底了，”塞尼克说。
报告同时警示了关税对租赁供应端的长期冲击。在温哥华和多伦多，混凝土高层是新建项目的主要形态，这使得这两个市场对钢铁、钢筋、幕墙、电梯和机械系统等关税相关价格上涨更为敏感。加拿大统计局2026年第二季度建筑价格指数显示，金属加工成本环比上涨2.1%，结构钢框架自2025年第一季度以来累计上涨7.2%，直接归因于加美互征关税。而在阿尔伯塔和魁北克，低层木结构建筑更为普遍，受关税供应端冲击相对较小。
CMHC在九月发布的报告中也指出，尽管租赁住房供应增加为租客带来一定缓解，但所有权市场的新建活动“异常疲弱”。Toronto需要未来十年将年度住房开工量提高至少50%，才能恢复疫情前的可负担水平。Urbanation与FRPO的联合研究显示，即使专门租赁公寓开工量达到数十年来最高水平，安大略省到2036年仍将面临12.1万套的租赁缺口，大多伦多汉密尔顿地区占其中约7.4万套。希尔德布兰德警告：“供应紧张将在需求回升时放大租金涨幅。租赁供应无法快速响应，当需求增长时，价格是唯一能调整的东西。”
租赁需求的另一个关键变量也在走弱。加拿大统计局数据显示，2025年加拿大人口减少102,436人(-0.2%)，第三和第四季度分别减少76,068人和103,504人。2026年第一季度，全国人口进一步下降55,025人。永久移民数量也在放缓。2025年第四季度加拿大接收永久移民83,168人，较2024年同期的103,438人下降19.6%。安大略省接收了42.3%的新移民，魁北克是唯一一个永久移民数量同比增加的省份。省际迁移方面，阿尔伯塔连续第14个季度录得最大净流入(+3,684人)，而安大略(-1,598人)和魁北克(-1,579人)几乎并列成为省际迁移的最大净流出地。
CMHC在夏季展望中预计，2026年全国租赁市场将继续缓和，新建供应增加将推高空置率并放缓租金增长，多伦多和温哥华由于人口增长放缓和公寓次级市场供应充足，缓和更为明显。但草原省份市场可能继续录得温和租金上涨。多数经济学家预计，加拿大央行将在2026年剩余时间维持利率不变，首次加息可能出现在2027年第一季度。但牛津经济研究院已提前其预测，认为央行可能在2026年10月就开始加息，以应对持续高企的油价和通胀压力。
对于租赁市场而言，当前的可负担性改善更多来自“临时性的人口增长放缓”与“公寓竣工高峰”的叠加。Urbanation在安省租赁研究报告中指出，这两个因素预计都将在本十年末逆转，届时供应断层与需求复苏将正面碰撞。
