根据加拿大统计局(Statistics Canada)最新发布的数据，过去十年间，全国租赁市场的扩张主要由俗称“家庭式房东(Mom-and-Pop investors)”的散户投资者推动，其成长速度与市场份额远远超过机构投资者，与美国楼市被大型信托基金垄断的现象形成鲜明对比。
统计局报告将“散户投资者”定义为名下持有不超过五个物业的个人，而“机构投资者”则是指在各省持有物业总估值排名前百分之零点一的顶级投资者，主要包括房地产投资信托基金、退休基金、私募基金及大型家族企业。数据显示，截至二零二一年，散户投资者已掌控了本国租赁市场的绝大部分份额。在卑诗省，散户持有的租赁物业价值占比百分之四十九点四，安省占百分之五十二点六，爱德华王子岛省更高达百分之五十七点一。研究特别指出，卑诗省与安省大量存在的共管柏文市场，因入门门槛相对较低，为散户投资者提供了便捷的投资渠道。相较之下，机构投资者在上述三省的市占率分别仅为百分之二十点三、二十三点六及十六点六。特别是在独栋住宅市场，大型机构的影响力更为有限，其在各省持有的房屋比例仅在百分之零点一至零点四之间。
散户投资者的崛起，恰逢加拿大楼市黄金的十年。二零一一年至二零二一年间，全国房产价值增长百分之九十四，租金亦同步上涨百分之四十二。对于这种由众多个体房东主导的租赁市场，专家看法不一。加拿大皇家银行(Royal Bank of Canada)经济学家Rachel Battaglia认为，市场集中度低对租客而言是正面信号。根据统计局对十二个大都会区的市场集中度分析，全国主要租务市场均处于健康竞争状态，没有单一集团能操控租务定价。加拿大按揭及房屋公司二零二五年的报告也佐证，房地产投资信托基金的租金定价与其他房东并无统计学上的显著差异。
然而，多伦多大学城市学院(University of Toronto’s School of Cities)兼职教授、住房研究员Carolyn Whitzman则提出警告，业界常将散户冠上“家庭式房东”的称号，实有美化之嫌。她指出，市场上固然存在许多良心房东，但也有大量不良业主游走于法律边缘。她强调，核心问题在于制度将住房视为投资商品而非基本权利，这是更难解决的结构性问题。
值得留意的是，该研究数据主要反映二零二二年楼市高峰期情况。Rachel Battaglia提醒，随着当时大量租务开发项目陆续完工，近期市场供给明显增加。根据Rentals.ca和Urbanation的最新数据，二零二六年六月全国平均租金叫价为二千零三十三元，按年下跌百分之四点三，已连续第二十一个月录得下滑，显示市场正逐步走向供需修正。
面对结构性的住房危机，增加供应仍是主流共识。Rachel Battaglia呼吁政府、私营企业与非牟利机构需全员齐心投入建屋。Carolyn Whitzman则进一步呼吁，政府必须跳脱纯市场思维，主动透过提供低成本融资或拨款，扶持使命导向的政府或非牟利组织兴建社会住宅，才能在市场调整期间保障国民居住权益。
