随着房价逐步回落，加拿大的住房危机是否即将迎来转机？数据显示，自2022年夏季达到峰值以来，新建住房价格指数已下跌3.5%。虽然今年年初的房价仍比2017年1月高出近四分之一，但考虑通胀因素后，实际住房成本已回到当年水平。
房价为何下跌？主要原因包括：经济放缓、实际收入持平，以及最关键的——移民政策收紧。投资者纷纷撤离公寓市场，因为当前利率下，租金难以覆盖运营和资金成本。公寓价格还需进一步下调，才能吸引投资者回归。与此同时，新房开工量略有改善，也对价格形成下行压力。
可负担性仍存挑战？加拿大央行估计，目前房贷和公用事业支出仍占家庭可支配收入的43%，高于2017年1月的36%。不过，这一比例已从2023年第三季度的峰值55%明显回落。如果当前的油价冲击过后利率开始下行，房贷利率的降低将有助于提升可负担性。
房价趋软意味着什么？如果房市正在对经济因素作出自然反应，我们或许不再需要过于激进的政策手段——比如大规模补贴、全国统一的土地用途管制、或针对性的税收措施。适度干预是合理的，但不值得为此大幅扩大财政赤字或增税。
去年联邦政府推出的“住房加速基金”鼓励市政放宽土地用途限制，确实让部分地区的政策有所松动。但减少审批流程并不总是明智。例如，在埃德蒙顿一个原本以独立屋为主的社区，出现了八户一体的“怪物公寓”，停车位和垃圾箱挤占街道，邻居房产市值受损。卡尔加里2024年通过了统一用地政策，现正考虑废除，这或许是正确方向。
纳税人钱花得值吗？除了鼓励供应，各级政府还在用财政资金“淹没”问题。例如，“新建加拿大住房基金”初始拨款130亿加元，需省级配套。本周，联邦与安省政府还宣布在10年内共同投入$88亿用于住房基础设施，条件是市政对新房开发费减半。
方向是对的——在多伦多，开发费动辄为新房增加$10万成本。但有些基础设施成本不应转嫁给新房买家。例如，轨道交通的延伸惠及整个网络，而非仅新社区。若仅为局部受益，建议通过年度地税附加费分期回收，而非一次性加在新房价格上。各地区房市差异巨大，有些地方已经很可负担，联邦政府应避免过度干预省级和市级住房政策。
减税未必真有用？政府还采取了减免GST/HST的做法。安省最近在预算中推出为期一年的HST减免，适用于$100万以下的新房，联邦也同步推出了GST减免。问题是，部分减税并不会真正降低房价，反而可能刺激土地需求，推高地价。更何况，已有大量商品和服务被豁免了GST/HST，再对新建住房豁免只会让税制更加扭曲，对普通消费者不公平。
土地转让税：极不合理，增加了人们因工作或家庭原因搬家的难度。在多伦多，中位房价的住房需额外支付近$3.5万的土地转让税，401高速公路以南地区更是高达$7.3万。
空置税：目前在汉密尔顿、多伦多、温哥华甚至阿尔伯塔省的坎莫尔实施。几乎所有房主都需填报，即使不缴税。多伦多市仅预计从3%的空置税中收回$1.5亿，相当于每年约50套中位价房产。全市110万套住宅中，近99%并非空置，而空置中的许多又因公平原因免税。考虑到高管理成本、低税收效益和有限的空置率改善作用，空置税应被废除。
随着房价因经济因素自然走软，近年推出的众多住房补贴、税收优惠及其他政策已不再必要。如果政客真心想让生活更可负担，最直接的方式是减少开支、降低税收，而非继续加码干预。
