2025年第四季度，加拿大住房可负担能力连续第八个季度改善，创下有记录以来最长连续回升周期。然而，这一表面利好背后，改善动力并不均衡，主要集中在公寓市场，而非整体住宅结构的全面回暖。
根据National Bank of Canada最新发布的住房可负担性监测报告，全国房贷负担率在第四季度继续回落。一套“代表性住宅”的按揭供款占家庭收入中位数的比例降至51.6%，为近四年来最低水平。但这一数据仍显著高于长期历史平均值40.5%，说明整体住房压力仍处于高位区间。
从结构上看，公寓市场承担了主要的改善贡献。全国范围内，公寓可负担能力单季改善0.6个百分点，而非公寓住宅(包括独立屋和半独立屋)仅改善0.4个百分点。报告指出，过去一年多数改善发生在此前估值最为“紧绷”的市场，而价格相对合理地区的变化较为有限。在这些高压市场中，公寓价格调整更为明显，成为可负担性改善的主要来源。
在多伦多，代表性公寓的房贷负担率下降0.6个百分点至41.4%；非公寓住宅则下降0.7个百分点，但负担率仍高达71.7%，远高于健康区间。换言之，尽管统计层面有所改善，但独立屋和半独立屋的购房压力依然沉重。温哥华呈现类似格局。当地公寓负担率单季改善1个百分点，降至49.9%；然而非公寓住宅的房贷负担率仍高达114.0%，意味着典型家庭收入不足以完全覆盖按揭支出，显示出高端市场与收入结构之间的严重错配。
值得注意的是，本轮改善更多来自收入增长，而非融资成本明显下降。第四季度家庭收入中位数上升0.8%，超过同期房价0.4%的涨幅；五年期基准按揭利率仅上升4个基点。尽管借款利率较去年同期低约22个基点，但报告明确指出，本季度可负担性改善更大程度上源自收入增长，而非利率变化。这意味着当前市场调整更偏向收入端修复，而非信贷环境显著宽松。
不过，即便公寓可负担性改善，在大城市中“买房优于租房”的逻辑仍未恢复。在多伦多，购买两居室公寓的成本较租赁高出19.5%；在温哥华，该溢价达到32.0%，均明显高于历史均值。这表明，在现金流压力层面，租赁市场依然对部分家庭更具吸引力。相比之下，部分二线城市的公寓市场已接近长期正常水平。在卡尔加里，公寓房贷负担率降至22.6%；埃德蒙顿更低至17.8%，为全国最低区间之一。这些市场受益于相对温和的房价水平和较快的人口流入，呈现结构性稳定。
总体而言，加拿大住房可负担能力已连续两年改善，但这一趋势仍显不均衡。公寓市场在价格回调后逐步修复，而独立屋与半独立屋仍大量吸纳家庭收入，限制了“统计改善”向“实际可进入性”的转化。未来走势将取决于三个关键变量：家庭收入增长的可持续性、按揭利率路径，以及高价市场库存调整的深度。
对于有意进入市场的购房者而言，当前阶段更需区分不同细分市场的风险与机会。公寓领域可能率先实现价格与收入的再平衡，而低密度住宅板块仍处于高负担区间。在宏观数据改善的同时，区域与产品结构的差异，正在成为判断加拿大房地产周期走向的核心变量。
