加拿大房地产市场正经历十年来最严峻的考验。温哥华资深地产经纪Holly Calderwood坦言，当前市场低迷程度仅次于2008年金融危机和2020年疫情初期。多伦多、温哥华等核心城市出现量价齐跌，法拍屋数量激增，部分豪宅价格缩水数百万。这一现象背后，是利率攀升、外资限购令和贸易摩擦的三重打击。
楼市降温：从“卖方天堂“到“买方市场“
加拿大房地产协会数据显示，2025年6月全国房屋成交总金额虽较2019年同期增长24%，但平均房价已从2022年峰值回落10%。 RBC助理首席经济学家Robert Hogue预测，2025年二手房交易量将再降3.5%，安大略和BC省成为重灾区。
值得注意的是，市场分化显著：
公寓市场受创最深：多伦多地区公寓销量较2022年峰值暴跌75%，部分郊区价格腰斩；
低层住宅供应短缺：首次购房者需求的联排别墅等品类库存紧张；
草原省份韧性较强：魁北克市场因定价合理保持稳定，卡尔加里进入多年来首个买方市场。
经济多米诺骨牌效应
作为占GDP 7.5%的支柱产业，房地产疲软已产生连锁反应：
开发商收缩：CMHC预测2025年新屋开工量将降至23.8万套，不足 affordability目标值的一半；
政府收入承压：住房相关税收(HST/开发费)减少，影响公共财政；
消费抑制：房屋交易减少拖累家电、装修等关联行业。
阿尔伯塔中央银行首席经济学家Charles St-Arnaud指出关键矛盾：“我们需要降价来提高可负担性，但价格持续下跌又会打击开发商信心，形成恶性循环。“
“定时炸弹“：2025-2026年房贷续约潮
更严峻的考验在于：
全国60%房贷将在今明两年续约；
约60%续贷者月供将增加(当前平均浮动利率较疫情前高150个基点)；
家庭债务与可支配收入比仍高达173%，居G20前列。
加拿大央行警告，若叠加失业率上升，房贷违约率可能超过2008年金融危机水平。目前安省失业率已达7.9%，建筑业首当其冲，7月裁员2.2万人。
投资者警示录
这场调整暴露出结构性风险：
公寓投资泡沫破裂：多伦多部分期房项目被取消或进入破产管理；
租金回报缩水：全国一居室平均租金同比下跌3.6%至$1,857；
投机后遗症：大量为投资者设计的小户型公寓面临去库存压力。
Mortgage经纪Ron Butler直言：“当楼市产品为投机而非自住设计时，结局注定如此。“
危中有机？长期矛盾待解
尽管短期阵痛难免，但专家指出：
当前房价仍比疫情前高26%，回调尚属健康修正；
若新屋建设持续低迷，2020年代末或再现供应短缺；
政策制定者需在“保房价“与“保供应“间寻找平衡点。
正如渥太华大学经济学家Mike Moffatt所言：“我们正在为过去十年的政策失误买单。解决住房危机需要系统性改革，而非简单寄望于市场自我调节。“随着2026年贸易环境预期改善，加拿大楼市或迎来缓慢复苏，但结构性调整的痛苦或将持续更长时间。
