近年来，加拿大公寓(Condo)市场正经历显著降温，许多投资者发现，曾经被视为“稳赚不赔”的公寓投资，如今却可能成为财务负担。市场数据、专家分析及真实案例均显示，公寓投资的回报率正急剧下滑，甚至可能面临长期亏损。
公寓市场遭遇“三重打击”
1. 价格下跌 + 持有成本飙升，投资者深陷亏损
案例：一位多伦多Scarborough的匿名投资者透露，6年前以$48.9万购入的一室一Den公寓，如今算上房贷、管理费、律师费等持有成本，净亏损$14万。
租金无法覆盖成本：由于租金水平下降，租客不愿支付足以支撑房贷的租金，导致现金流断裂，最终被迫抛售。
2. 交易量暴跌75%，市场信心低迷
加拿大抵押贷款和住房公司(Canada Mortgage and Housing Corporation，简称CMHC)数据显示，多伦多公寓(包括二手房、新房及楼花)销量自2022年起持续下滑，2024年第一季度同比暴跌75%。
房贷专家Victor Tran(Rates.ca)指出：“公寓销量将继续萎缩，租金下跌进一步拖累公寓估值。”
3. 供应过剩 + 需求疲软，未来18个月或更糟
供应激增：安省未来18个月预计交付4-5万套新公寓，远超历史平均水平。
移民放缓：新移民数量减少，导致租赁市场需求增长乏力。
机构投资者入场：大型资本主导的专建租赁公寓(Purpose-Built Rentals)大量入市，进一步挤压个人投资者的Condo出租回报率。
哪些投资者最易“踩雷”？
1. 楼花买家面临“交房即亏损”
过去5年，许多“夫妻档投资者”购买楼花，依赖租金收入还贷。但如今租金下滑，月供缺口扩大，部分投资者可能因资金链断裂被迫低价抛售。
2. 高价接盘者“房贷压力山大”
房贷经纪Ron Butler指出，2020-2022年购入的公寓均价超过$1150/平方英尺，在高利率环境下，房贷+地税+管理费让持有成本难以承受。
3. 依赖“以租养贷”的投资者
租金回报率持续走低，部分公寓净租金收益率已跌破3%，远低于房贷利率，导致现金流持续恶化。
当前市场如何避险？
短期策略：观望为主，避免盲目抄底
Victor Tran建议：“若非自住需求，投资者应暂缓入场，等待市场触底信号。”
关注CMHC数据，待库存消化、租金企稳后再做决策。
中长期策略：转向稳健资产
专建租赁公寓(Purpose-Built Rentals)：机构投资者青睐的长周期资产，租金收益更稳定。
核心地段优质物业：稀缺地段(如多伦多Downtown、温哥华West End)的抗跌性更强。
政策视角：住房应回归“居住属性”
地产研究公司Realosophy总裁John Pasalis指出：“房价下跌本是市场健康的信号，而非危机。加拿大需要的是可负担住房体系，而非人为维持高房价。”
公寓投资时代转折点已至
当前市场环境表明，公寓已从“稳赚资产”变为高风险投资。投资者需重新评估策略，避免因现金流断裂被迫割肉。未来几年，市场或将进入调整期，而理性投资、关注长期价值才是制胜关键。
行动建议：
持有公寓的投资者：核算现金流，评估持有成本，必要时止损退出。
计划入场的买家：优先考虑自住需求，投资需谨慎选择地段与价格。
关注政策动向：2025年央行降息预期、移民政策变化或带来新机遇。
