自2001年起，大多伦多地区(Greater Toronto Area，简称GTA)房价以年均近8%的速度攀升，这一趋势持续了整整二十年。至2022年2月峰值时，房价已达到2001年的五倍。然而，同期收入增速远未跟上。根据《国际住房可负担性报告》(The Demographia International Housing Affordability)数据，GTA的房价收入比从2001年“可负担”的3.0，飙升至2020年“严重不可负担”的8.6，2021年更是达到“极端不可负担”的10.5。尽管目前该比率回落至8.6，但住房压力依然严峻。
供需失衡？传统解释的局限性
主流观点认为，人口增长、收入提升和低利率推高需求，而供应不足导致房价飞涨。但数据并不完全支持这一说法：2001至2021年间，多伦多人均住房数量甚至略有下降，表明供应增速并未显著落后于人口增长。更关键的是，若仅因供需矛盾，为何购房者甘愿承受“极端不可负担”的价格？
房产的双重属性：居住与投资
答案在于房产的资产属性。购房者不仅为居住，更将其视为投资工具。持有房产的年成本(房贷利息、税费、维护费等)若减去预期资本增值(如年涨幅8%)，实际成本可能为负。这种“长期可负担”的预期促使人们即便短期压力巨大也持续入市。此外，房产增值的免税特性(如退休后置换或出租)进一步强化了投资动机。然而，这种依赖价格持续上涨的逻辑正是泡沫的典型特征。2021年，瑞银《全球房地产泡沫指数》(UBS Global Real Estate Bubble Index)将多伦多列为全球泡沫风险第二高的城市。
泡沫消退：预期转变与市场调整
房价不可能永远以8%的速度增长。自2022年2月起，市场预期已悄然改变：挂牌量增加但买家观望，价格小幅下跌后横盘。这与GTA历史上的1989年泡沫破裂类似——当时房贷利率飙升叠加经济衰退，房价下跌25%，直至2002年才恢复峰值。当前泡沫能否软着陆取决于预期：若利率进一步上升或经济陷入衰退，房价可能显著回调；若供应适度增加(如全国年新屋开工量从23万套增至30万套)，则有望温和抑制涨价预期，逐步改善可负担性。
政策启示：供应需精准匹配需求
提升可负担性需增加购房者实际需求的住房类型(如联排、独立和半独立屋)，而非盲目追求总量扩张。联邦政府提出的50万套年开工目标可能过高，适度增量配合预期管理才是关键。多伦多市场正站在十字路口。泡沫的逐步消退虽带来阵痛，却为长期健康发展和住房可负担性回归铺平道路。
