谜思解析之二：
出让楼花是否涉及到NRST海外买家税问题？
留学生们请关注， 海外买家税如何退？
受让楼花的NRST学签篇
加名字(Amendment)VS.出让楼花(Assignment)
NRST法律问题有疑问？ 找焱律师事务所
NRST退税不成功？想复议？ 找焱律师事务所
NRST复议还不退？ 想上诉？ 上诉是大事！ 您确定吗？ 那您还是要找焱律师事务所
别急！
焱律师这里先举些例子和您说道说道， 您看看在不在理儿。
讲实例，说实话！
Assignor：出让楼花法律关系中的 出让人–小甲
Assignee：出让楼花法律关系中的 受让人–小乙
楼花转让： 新建房(New Build)开发商–老大
开发商老大2016年发售的一手买家Assignor小甲出让其和开发商直接签署的购房合同给二手买家Assignee小乙 的法律行为。
小甲出售2016年与开发商签署的购房合约给小乙。
首先啊，无论小甲是否为持有他国护照的海外人士，由于小甲的原始购房合约是在2017年4月21日之前签订的购房合约， 小甲作为出让人是不需要缴纳海外买家税的。
加名字(Amendment)
如果你认为：“加名字属于变更合约重要条款，变更已有合约不能等同于签订新的购买合约？”
然而，你错了！
加父母–交？
如果小甲由于贷款的原因，需要加上持有他国护照的(非加拿大PR永久居民身份)一方父母–老甲，如果这个加名字的合约是在2017年4月21日以后签署的，即使老父亲 老甲 您只占有1％的产权登记在房产证上，按照这个劳神子的新法规，小甲和老甲这个新合同是需要给安省政府贡献购房总价的15% NRST海外买家税。
可不是15%的1%呦！是全部15%海外买家税！什么，您问：这是否公平？打还是不打？
用法律做武器，和焱律师探讨探讨？
(您是否还依稀记得？ 在曾经的远方，我们的祖国，马克思大叔曾经主义过： 法律是上层建筑， 是统治者的统治工具，它具有维护正义的职能，而正义和公平是大家的！)
加配偶–不交？
如果小甲选择添加的是自己的配偶–丙丙， 丙丙是没有加拿大永居身份的持他国护照人士， 如果小甲是有加拿大PR或加拿大护照的，和丙丙一同上房本、且在过户后的60天二人就搬入这个新居所、房产是用于夫妻二人的自住房…..
丙丙您是幸运的，小甲和丙丙的这套物业加名字后是不需要缴纳15%的海外买家税的。
要满足这里的每一个条件噢：
1. 小甲要有加拿大PR 或者加拿大护照；
2. 已婚或同居三年以上；
3. 联名上产权；
4. 60天内搬入。
如果，小甲也是没有加拿大永居身份的，加了配偶丙丙(也没有加拿大永居身份)，什么？–不能退！
如果，小甲你有PR／加拿大护照，加了配偶丙丙，两人在过户时选择只登记丙丙一个人的名字–不能退！
如果， 小甲有PR／加拿大护照，加了没有身份的丙丙的名字上产权，过户后60天内选择不搬入这个新居，出租了该物业–不能退！
小甲们，你是不是有点晕了？
Amendment和Assignment的区别：
你是不是觉得： 加名字是改合约， 不等同于签署一项新的购买合约？
可是人家政府行政机关Ministry of Finance–安省财政厅，就是这么司法解释和适用了一把，焱律师怎么觉着这哪里有点违宪啊！
首先，行政机关越权赋予了法律名词的新解析，是否行政机关广义上“立了法”？ 北美发达国家的政治精髓不是：三权分立吗？ 行政机关颁发个职能范围内的条例也算了，咋的还要干涉一下法律名词新解析？–从新定义了法律名词的基本含义？ 改合同等同于设立新合同？学法律的小朋友们， 法律原理是咋地解释的尼？
这个！
嗯……焱律师搓着太阳穴，好好消化消化。让我们这帮爬了多年英国判例法的书虫虫们是情何以堪尼？
胳膊拗不过大腿，焱律师议是抗了，“正义”也向往了，奈何人家安省财政厅给出了最最官方的回复。
官网上明确指出：添加变更购房主体的Amendment，一加一，一加二，只要是您后添加的购房主体有海外人士， 这就是属于Material change–这就属于重大合约条款变更，等同于拟定新合约……
嗯哪！
人家就是怎么官方解答了，合不合理不是事，关键是这么解析就是合法的！
讲法律多枯燥，小朋友们不要掉链子，关键的还在后面呢。
往下看过来……更晕！
再来说说Assignment！
您亲属之间加个名字都算是重大合约变更–等同于签订新合约，您还敢把合约都出让给毫不相干、且了无瓜葛的小乙同学？
对于小乙同学，这当然是签订了一项新的购房合约，小乙，你可不是受让了一个已有的购房合约，你这可是买了房！
嗯哪！您要这么解释法律，也算您解释的通顺！
小乙同学，如果你是个留学加拿大的宝宝，学签身份，你是非常幸运的，好歹你NRST 购房总价的15％是 先交给安省财政厅大伯伯(MOF)， 是要交，最重要的是：你还有机会拿回来，记得还是有利息的噢。
新法规认可的大专、大学全科课程，坚持个两年全日制， 两年以后，小乙同学你可长点心，记得申请退税！
你可一定要记得：
⦁ 自住啊–60天内就搬入、搬入！ 驾照改地址，除了水电气和地税单之外，统统邮件改地址寄过来，留证据！
⦁ 出租可以吗？ 全部出租肯定不行啦，那不叫“自住”。
⦁ 出租一半可以吗？ 一半自住也是自住啊？ 谁说的？–这就不是”Exclusive Occupancy”不是“全部自住”，小朋友们你可不要铤而走险，乖乖的，住就不要再惹麻烦了。免得日后扯不清啊！不给退！
⦁ 全科全日制的被认可的大专大本， 可不是高中留学生啊。 小乙们长点心！
⦁ 18岁以上，您才可以上房产证， 早了也上不去！
⦁ 两年：从过户之日起满足在校全科两年以上的条件要求，其后……
⦁ Continuously !–是连续不间断的两年全科，宝宝们，中间休学？可不可以？ 且看个栗子在下边，很关键！
⦁ Must be Enrolled at the latest on closing day–过户时必须登记入学。
⦁ 中间寒暑假这还算全科？ 那当然，寒暑假全科学生的福利，当然是可退情形。
⦁ 重要的点：您在物业过户给您之前要收到该大学的录取通知书and be enrolled。
⦁ 退回提供材料： 入学记录、成绩单、外加自住证明。
⦁ 最晚过户日后的四年内–满足两年全科课程(或者取得PR，在90天内申请退税)， 您可以申请退税！过期？那可就不再候着了，您呐！
如上全部要满足，什么？ 差一条？– “当仁/然” 不退！
是不是很残忍？ 嗯哪， 血流一地……
感受到了难度？
感受到了深度？
还好？ 再感受一下真实版的血淋淋的案例吧：
栗子一
小乙同学在校大一，受让了小甲的楼花，大四开学头一天从开发商老大处过户了产权，大四一年，顺利毕业。
什么？
不读研？ 找工作？
又过了一年后……
申请退税–MOF回复： 不符合条件，未满足两年全科全日制条件！……不能退！
栗子二
小乙同学大一入学，大二受让楼花，大二下半学期过户了产权。
大三休学半年，生病回国治疗，
在学期间休学半年；
大四一年，多选了半年课程补上缺失的半年岁月。
申请退税–MOF的回复：不能退！
不符合Continuously条件，未足两年学签！
我们难道不能够生病吗？
不是那个基本的人权–“生病的权利”
没有了？
当然要复议！MOF你的决定是否公平？
此案焱律师在申请复议中！
如果你坚持着看到这里， 你才能体会个中的艰辛。
发福利：
加拿大法治系统信奉神圣的自然法则“Natural LAW” ，正义， 公平， 公正， 无私… 你所可以想得到的美德都是崇高的神圣的自然法。
最基本的法律原则是放之于四海皆准的！
“法无明文不为罪”–
如果您是在2017年4月21日以前签订了楼花转让协议， 而开发商的同意书是2017年4月21日之后发回的。
如果MOF 因此拒绝了您的NRST退税请求
如果您认为该决定的做出不公平
找焱律师吧！
